租赁合同未到期租赁物被第三方拆除，可以要求退还剩余租金吗？

基本案情：2008年8月11日，合肥A公司与合肥B公司签订了一份租赁合同，合同约定：A公司承租B公司的合肥市某某广告牌发布广告，租期自2009年1月1日至2014年1月1日，每年租赁发布费5万元；并约定如自然灾害及市政统一规划等，承租方应及时通知租赁方，终止合同，按及时天数计算，租金多退少补。在租赁过程中，B公司债权债务多次发生继承，后合肥C公司继承了B公司的债权债务关系，A公司也向C公司支付了2012、2013年度租金各5万元。2013年10月15日，因合肥市政府对外立面景观整治，该广告牌被合肥市某某市容办拆除。2014年4月A公司起诉C公司要求退还剩余租金10416.7元；2014年6月C公司反诉要求A公司返还广告牌或赔偿损失18000元。2014年8月6日长丰县人民法院公开审理了本案。

安徽国运律师事务所郑贤红律师作为原告的代理人，认为C公司应退还A公司剩余租金10416.7元，并发表了如下代理意见：

一、租赁物某某广告牌所有权不明。

原告合肥A公司与合肥B公司签订了《租赁合同》，约定租赁合肥市某某广告牌四年，广告牌牌体是由原告合肥A公司以被告的名义建造的，因其不是牌体所有权人，故被告无权要求原告返还广告牌牌体或赔偿相应损失的权利。

二、本诉被告反诉的主体不正确。

租赁物广告牌于2013年10月15号被合肥市某某市容环境卫生管理办拆除，拆除物并未移交给原告，原告并不是拆除行为的实施者，而是拆除行为的受害人。故本诉被告反诉主体不正确，应该由合肥市某某市容办承担拆除法律后果。

三、被告反诉要求原告赔偿的损失的诉讼请求缺少事实依据。

被告反诉要求原告返还租赁物某某广告牌或赔偿相应的损失1.8万元无相关证据证明，并且诉讼请求不明确，在一个诉讼请求里要么选择赔偿损失，要么选择返还租赁物，而不能同时存在。

四、因第三人的原因导致被告无法履行合同义务的，不能成为被告拒绝返还未到期租金的理由。

法院判决：

一、被告C公司应于本判决生效后十日内退还原告合肥A公司租金10416.7元；

二、驳回反诉原告合肥C公司对反诉被告合肥A公司的诉讼请求。

具体法律依据：

《中华人民共和国合同法》第六条  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第一百二十一条  当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

第二百三十一条  因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

深度分析：

安徽国运律师事务所郑贤红律师提示：租赁是日常生活中常见的一项法律活动，为了尽可能避免在租用过程中产生不必要争议，所以在签订合同时一定要注意租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款；在合同中，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。