基本案情：我叫小李，是某小区的业主。今年刚从前任业主手中购买了二手房。我购买后对房屋进行装修时，物业服务公司阻止我封闭阳台，并称要封闭阳台必须由物业服务公司委托某公司进行安装，且收取的费用比我自己找的装修公司安装费用高很多，同时物业公司拿出小区管理规约，规约中写明为了保持小区整体外貌和形象，禁止业主私自封闭阳台。确需封闭的，应由物业公司委托某公司统一安装，统一收费。我认为我是刚买房屋，之前的管理规约不应对我有约束力。

我可以对“管理规约”说不吗?

安徽国运律师事务所郑贤红律师分析：

依据《物业管理条例》、《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，结合你的咨询问题，答复如下：

一、管理规约对全体业主具有约束力，即使是通过二手房交易成为新业主的，也应遵守已经制定的管理规约。

二、管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，否则属于无效规定。

三、小李所在的小区的管理规约，限制业主装修自由选择公司安装阳台，违反了相关法律规定，属于无效，你可以向业主委员会反映要求其对该条款进行修改，协商不成的你可以向人民法院起诉，请求撤销该规定。

原因分析：

物业管理规约，是由全体业主共同制定的，并经业主大会表决通过的，有关业主在物业使用、维护、管理方面的权利义务的规范，其对全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第17条规定，管理规约内容应包括有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

《物业管理条例》第11条及《物权法》第76条规定，制定和修改管理规约应由业主共同决定。实践中，首次业主大会会议筹备组根据物业所在地房产行政主管部门制定的示范文本制定管理规约，并提交业主大会会议表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，管理规约就生效，对全体业主具有约束力。管理规约不仅对全体业主具有普遍的约束力，对物业的使用人(如承租人、借用人)和继受人(如买受人、继承人)等物业建筑物的占有或使用人，均具有约束力。

小李买了房子后，成为小区的业主，该小区的物业管理规约对其有约束力。因此小李不能以其没有参与制定管理规约为由，否定管理规约对其具有的约束力。但该小区的管理规约，规定“禁止业主私自封闭阳台。确需封闭的，应由物业公司委托公司统一安装统一收费”限制了业主的自由选择公司安装封闭阳台的权利，属于违法。《物业管理条例》第17条规定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。《物权法》第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。因此，小李可以在小述规定的期限内向人民法院起诉，请求撤销业主规约中限制业主自有选择安装公司封闭阳台的规定。

法律依据：

《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《物业管理条例》

第十一条　下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十二条　业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

深度分析：

管理规约对业主装修作出一些禁止性规定是合理的，也是必要的。但该规定不能违反法律、法规或者损害社会公共利益。该小区业主规约要求业主统一由物业服务公司委托公司安装阳台，限制业主选择安装公司的权利，属于一种违法行为。业主对该规定，可以请求人民法院予以撤销。