基本案情：我是某小区的业主，我们小区自业主入住时起，就发现物业服务公司没有按照合同的约定履行物业管理与服务。小区卫生环境差，垃圾随处乱放，仅有的10几平方米的绿地也被业主随意破坏，，因此我和部分业主一直拒绝支付物业服务费。现在物物业服务公司也不进行管理维护，服务公司已经到法院起诉我和部分业主，要求我们支付物业服务费。

我该如何行使抗辩权?

安徽国运律师事务所郑贤红律师分析：

根据《物业管理条例》、《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，结合你的咨询问题，答复如下：

一、由于物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。

二、如果物业服务费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业服务企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业服务费用的方式行使抗辩权。

三、物业服务公司没有按照物业服务合同的约定，提供管理、服务，业主可以相应减少部分物业服务费。

原因分析：

《物业管理条例》第7条规定，按时交纳物业服务费用是业主必须履行的义务。第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。也就是说，物业服务合同是民事合同的一种。作为物业服务企业应按照合同的约定，提供建筑物及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主应按照合同的约定支付物业服务费用，双方的权利义务是对等的。在物业管理服务企业未能按照物业服务合同履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合合同约定时，业主此时可以要求物业服务企业按照合同约定履行其应尽的义务，就咨询中提到的小区内垃圾乱放、绿地没有及时维护问题，业主可以要求物业公司对小区垃圾进行合理的处理、对绿地进行及时的维护管理，否则业主可以行使抗辩权，拒绝支付物业服务费。如果物业服务费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业服务费用的方式行使抗辩权。

业主针对这种情况除了行使抗辩权外，还可以在掌握物业服务公司没有按照物业服务合同履行义务的充分证据后，追究物业管理服务公司的违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《合同法》第111条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因此，如果物业服务公司没有提供《物业服务合同》中约定物业服务、管理的标准，就需要承担违约责任。物业服务合同中对违约责任有约定的，按照约定处理，没有约定的，人民法院或仲裁机构，可以按照《合同法》的规定，判决物业服务公司承担“减少价款或者报酬”的违约责任。

法律依据：

《物业管理条例》

第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《合同法》

第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法 第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

深度分析：

物业服务公司和业主之间是服务合同关系。物业服务公司只有提供符合合同约定的物业管理与服务，业主才愿意交纳物业服务费。业主和物业服务公司之间的权利义务是相互对等的。物业服务企业如果不能在服务上下工夫，早晚要被业主炒鱿鱼，真正受到损失的还是物业服务公司。